不動産で独立・開業は1人/未経験でも起業可能！年収や開業資金を解説

不動産業は、競合も多く、成功するまでに時間を要することが多いです。しかし、独自の経営方法や信頼を高めていくことで成功できるチャンスもあります。

この記事では、不動産業の開業資金、年収、不動産の独立・開業に向いている人の特徴について解説します。

不動産業の種類と宅建業との違い

不動産業界は多くの異なる種類の業務で構成されており、初心者にとっては種類や違いが理解しにくいことがあります。ここでは、不動産業の4つの主要な種類と、宅建業との違いについて説明します。

不動産業の4つの種類

不動産業は、以下の主要な4つの種類に分かれます。それぞれ異なる業務を担当し、市場で異なる役割を果たしています。

不動産業と宅建業の違い

宅建業は、不動産業と混同されやすい業種の1つです。

宅建業は、不動産売買を行う業者、および不動産売買・仲介を行う業者です。つまり、宅建業は、不動産業の中の不動産売買を行う業者および不動産売買・仲介を行う業者のみを指します。

宅建業者は、不動産の売買契約において仲介者としての役割を果たすために、宅地建物取引業免許を取得しています。

不動産仲介の仕事内容

不動産業界では、さまざまな業務が行われています。具体的な仕事内容を説明します。

物件の仕入れ

不動産業者の重要な仕事の一つが、物件の仕入れです。

レインズなどのサイトから物件情報を登録して、自社サイトやSUUMOなどのポータルサイトに掲載することです。

接客・営業

自社サイトやポータルサイトからにきたお客様からのお問合せに順次対応していきます。来店されたお客様には、そのまま接客していく流れです。

メールや電話でお問い合わせが来た場合は、店に来てもらえるように誘導します。お問い合わせしてくれたお客様は、必ずしも自社だけにお問合せしているとは限らないので、自社の魅力を上手く伝えて来客を促すことが大切です。

物件の案内や内覧

実際に来店されたお客様には、希望条件のすり合わせをしていきます。

興味を持ってくれたお客様には、実際に物件を案内したり内覧に行ったりします。この際に、物件が本当に空いているかなどの状況確認をしっかり行うことが重要です。

今は実際に行かずにVRで内覧できる場合もあります。

契約業務

お客様が物件に興味を持ち、契約する場合には、契約の手続きを進めていきます。

契約業務では、申込書やお客様情報、本人確認書類を提出をしてもらい、元付会社に申請します。その後、審査が通り、宅建士が重要事項説明を行い、契約締結です。

不動産で独立・開業するメリット

不動産業界における独立や開業には、魅力的なメリットがいくつか存在します。それぞれのメリットを詳しく説明します。

一度の契約での利益が高い

不動産業界において、一度の契約で得られる利益が高いことが独立・開業の大きなメリットです。

例えば、不動産売買の仲介の場合、売主と買主の両方から手数料を受け取ることができます。3,000万円で物件の売買契約が成立した場合、双方から100万円前後の手数料がもらえ、合計200万円前後ということです。

また、賃貸仲介の場合、1件の成約で家賃の1か月分が入ってきます。

自分の人脈を活用できる

不動産業界では、人脈が非常に重要です。自分の友人、知人、前職の同僚など、多くの人とのつながりが開業や独立の際に大いに役立ちます。

なぜなら、不動産の取引は信頼と情報の共有が不可欠であり、人脈を活用することで信頼性が高まるからです。人脈を活用して、市場の動向や物件情報を手に入れましょう。

仲介業は在庫リスクがない

不動産の仲介では、商品を仕入れて在庫を抱える必要がほとんどありません。

例えば、小売業では商品が売れ残るリスクがありますが、不動産仲介は仕入れがないので、利益も出しやすくなります。

逆に、不動産の買取や管理の場合、物件が余ったり、空室が出ることでの損失は大きくなるでしょう。

不動産の独立・開業は一人/未経験でもできる

以下では、不動産を未経験で独立・開業する際の注意点について詳しく説明します。

注意点①融資が受けずらい

未経験で融資を受ける際は、実績がないので、金融機関からの融資が受けずらいです。そのため、金融機関ではなく、日本政策金融公庫に融資の相談をするのがおすすめです。

注意点➁自分で宅建士の取得が必要

不動産業を始めるには、「宅建士」が必要です。なぜなら、重要事項説明などの宅建士でないとできない独占業務があるからです。そのため、もし1人で開業する場合、自分で資格を取得しないといけません。

宅建の試験は年に1度行われるので、開業する計画と同時に勉強を行いましょう。

1人で開業しない場合は、宅建士の従業員を雇用すればいいですが、経営者が宅建士の資格をもっているほうが信用度が増すでしょう。

注意点③人脈の形成が課題

未経験で不動産を始める方の多くは、人脈がないことがほとんどです。

不動産業界では、物件情報や顧客との繋がりが大事で、仕事にも大きく影響してきます。物件情報がないとお客様への提案範囲も少なくなり、顧客との繋がりがないと提案できず、紹介などもしてくれません。

そのため、開業初期は特に大変で経営が軌道に乗らないこともあるでしょう。

ただ、未経験で開業して人脈を獲得する方法はあります。それは、セミナーやイベントに参加して、縦と横のつながりを作ることです。

不動産での独立・開業に向いている人の特徴

以下では、不動産での独立・開業に向いている人の特徴について詳しく説明します。

営業力がある人

不動産業界は、売買や賃貸契約などの仲介業務が中心となります。そのため、営業力がある人が不動産で成功するために重要な特徴の一つです。

営業力がある人は、人と円滑にコミュニケーションをとり、顧客と良好な関係を築き、契約を成立させる能力があります。

不動産の経営をする方の多くは、何かしらの業界でトップ営業マンなどになったことがある人も多いです。

リスクを抑えたい人

不動産での独立・開業は、開業費用がそこまで高くなく、人件費も抑えやすいです。

開業費用は500万円以下で抑えられることが多く、種類によっては在庫を持つリスクがありません。それでいて、1件の利益が高いので、始めやすい業種と言えるでしょう。

人件費に関しては、不動産業の特徴として「固定給が低く、歩合が高い」会社が多いので、売上が上がらなければ、人件費もたくさんかかりません。フルコミッション制度（完全歩合制度）の会社もあるので、人件費で経営が苦しくなる可能性は低いです。

数字に強い人

不動産業界では、契約金額や物件の評価など、数字に関する情報が多く扱われます。したがって、数字に強い人が不動産で成功するために有利です。

また、経営していく中で数字管理ができていないと、上手に経営ができず、資金繰り困ることもあります。毎月、固定費が発生するので、資金管理ができる人でないといけません。

不動産で独立した人の平均年収

不動産業界は、独立してすぐに稼げる業界ではありません。もちろん、最初から稼ぐ人もいますが、独立したての平均年収は200~300万円前後が多いようです。

大手企業と違い実績や信用がないので、集客にも苦労して、大型案件の仕事も少ないです。地道に実績を積んで、人脈を増やして拡大していかないといけません。

では、一般的な不動産で独立した方の年収はいくらくらいかというと、400万円前後です。これは、資本金1,000万円以下の1人で独立した人のおよその平均年収を概算で出しており、資本金が大きな企業はもう少し高い年収になるはずです。

もちろん、営業力などによって変わりますが、お客様からの信頼が高いほど、紹介での集客もあり、成長していく企業が多くなります。

不動産の独立・開業にかかる費用

不動産の独立・開業には初期費用と運営費用がかかります。

不動産業の独立・開業にかかる初期費用

不動産の独立・開業には、400~1,000万円ほどかかると言われています。

事務所開設費用

物件を取得する費用には、手数料や敷金、内装工事費なども含まれております。

他に、Wi-Fiやコピー機、机、いす、OA機器などの設備が必要です。

営業保証金

不動産業者が開業前に供託所に営業保証金を供託する義務があり、営業所（本店）1ヶ所で1,000万円、支店ごとに500万円の供託金を支払います。

しかし、宅建協会に加入することによってこの支払いは免除されます。その代わり、弁済業務保証金分担金の支払いが必要です。

弁済業務保証金分担金

宅建協会の加入費用

宅建協会に加入することで、営業保証金の免除だけでなく、豊富な物件情報が検索できる「レインズ」を使えます。

また、不動産業界の最新情報や経営に役立つ情報が手に入ります。

※各都道府県によって金額が異なります。上記は東京を例にしています。

登録免許の申請手数料

更新手数料は、国土交通大臣免許と都道府県知事免許ともに一緒です。

その他には、法人登記する場合は20万円、司法書士に10万円ほどの報酬を支払います。また、自動車を購入する場合は、自動車購入費用もかかります。

不動産業の独立・開業にかかる運営費用

毎月の運営費用は、家賃や車の台数、人件費によって変わります。一般的には人件費を含めず計算すると、月20~30万円ほどと考えておきましょう。

事務所の維持費、自動車の維持費、通信費などが主な経費です。

不動産の独立・開業の方法や準備

不動産業界での独立や開業は、多くのステップと準備が必要です。

ここでは、不動産の独立や開業に向けた方法や必要な準備について、初心者にも分かりやすく説明します。

独立する業態を決める

まず最初に、どのような不動産業態で独立・開業するかを決定する必要があります。

不動産業界には、不動産仲介、管理、不動産売買、賃貸など、さまざまな分野があります。どの業態かによって身につける知識が変わってくるので、早めに決めることが重要です。

独立・開業資金を準備する

次に、独立・開業に必要な資金を計画し、用意する必要があります。資金は賃料や協会への加入料、設備費などがあり、仮に自宅で開業・独立した場合でも、最低200万円ほどは必要です。

審査などがあるので、融資を受ける場合は早めに準備しましょう。

事務所や備品を準備する

独立・開業には適切なオフィススペースや必要な備品を用意する必要があります。

オフィスは

• 場所はどのあたりにするか
• 路面店か
• 駅から近いか

など、コンセプトやターゲットに合わせて決めることは大切です。

また、宅地建物取引免許の審査があるので、以下の条件をクリアしている物件を選ぶ必要があります。

• 事務所専用の出入り口がある
• 他の会社や居住スペースと壁で仕切られている

条件に合う物件を確保できるよう、早めに探しましょう。

宅地建物取引業の免許を取得する

不動産業界での独立や開業には、宅地建物取引業の免許が必要です。

免許を取得するための準備は以下の通りです。

• 事務所の準備
• 宅地建物取引士の準備
• 営業保証金の準備

宅地建物取引士は、経営者が必ず取得しないといけないものではなく、従業員が持っていても大丈夫です。

しかし、従業員5人につき宅地建物取引士が1人以上必要なので、従業員が15人いれば3人は宅地建物取引士が働いていないといけません。

不動産保証協会か宅建協会に加入する

不動産保証協会か宅建協会に加入する必要があります。

その際に営業保証金として、本店1店舗あたり1,000万円、支店1店舗あたり500万円を供託しないといけません。これは不動産の取引相手が損失を被った際の弁済金です。

しかし、弁済業務補償金分担金（本店60万円、支店30万円）を支払うことで、営業保証金の支払いが免除となります。

広告宣伝を行う

最後に、独立または開業したら、自分の不動産ビジネスを広く知らせるために広告宣伝を行うことが必要です。WEBサイトの構築、SNSの活用、地域コミュニティへの参加など、さまざまな方法で広告宣伝を行いましょう。

特に、WEBサイトはお客様が物件を見たり、情報を閲覧するので、しっかり見やすいように作ることが重要です。

また、SNSは全国の人にリーチできて、無料でも情報を拡散できるので、SNSを強化することもおすすめです。

不動産の独立・開業で必要な資格と役立つ資格

不動産業界での独立・開業には、取得すべき資格があります。

宅建建物取引士

宅建建物取引士資格は、不動産業界で最も一般的で基本的な資格の一つです。

宅建建物取引士は、「宅建士」と呼ばれ、不動産の売買や仲介業務を中心に行います。この資格を持つことで、「重要事項の説明」「重要事項説明書への記名」「契約内容記載書面への記名」をすることができ、これは宅建建物取引士でないと行うことができない業務です。

試験は年に1回なので、計画的に勉強しておきましょう。

宅地建物取引業

宅地建物取引業を営むためには、国土交通大臣または都道府県知事から交付される宅地建物取引業の免許の取得が必要です。

また、宅地建物取引業を営むためには以下の条件を満たす必要があります。

• 事務所等に宅地建物取引業に関わる契約締結の権限を有する使用人を配置する
• 事務所等ごとに従業員5人あたり1人以上の宅建建物取引士を配置する
• 営業保証金を供託する、もしくは各都道府県の宅地建物取引業保証協会に加盟し、弁済業務補償金分担金を納付している

管理業務主任者

マンション管理業を営む場合、必ず1名以上の管理業務主任者を配置する義務があります。

管理業務主任者はマンション管理業協会が認定を行っている国家資格者で、管理組合等に対して管理委託契約に関する重要事項の説明や管理事務報告を行うことができます。

不動産鑑定士

不動産鑑定士は、不動産の価値を評価し、土地の有効利用法の提案などを行う専門家です。

この資格を持つことで、不動産の正確な評価が可能となり、売却価格や購入価格の決定、不動産の評価に関わる様々な業務で活用できます。

土地家屋調査士

土地家屋調査士は、土地や建物に関する専門的な調査と測量を行うための国家資格です。土地の所有者に変わって、不動産の表示に関する登記の申請手続や審査請求も行います。

不動産の独立・開業で陥りやすい失敗

不動産の独立や開業は魅力的な機会ですが、陥りやすい失敗があります。ここでは、不動産の独立・開業で陥りやすい失敗についてお伝えします。

集客に苦労する

不動産業界において、クライアントを見つけることは極めて重要です。しかし、新しい不動産を始めた場合、最初は信用がないため、集客に苦労することがよくあります。

自分の人脈をたどり、知り合いなどに声をかけていくことで実績を積んでいきましょう。

売上に波があり安定しない

不動産業界は季節や市場の変動に敏感です。安定した収益を確保することは難しく、売上に波が出やすいことがあります。

理由は、一般的に仲介手数料が主な収入源で、毎月固定で入ってくる収入がないからです。そのため、毎月新規の契約を取り続ける必要があります。

仕事が多く手が回らない

不動産業は忙しい業界であり、多くの仕事をこなす必要があります。

会社員の頃は分担して作業していたかもしれませんが、独立後は自分の業務負担が増えるでしょう。特に、1人で起業すると全て行わないといけません。本来、売上に直結する業務を中心に行いたいはずですが、事務作業に追われてできないようなこともあります。

自分の営業力を過信しない

自分の営業力に自信を持つことは重要ですが、過信することは逆効果です。

例えば、会社員の時にトップセールスでよく売っていたとしても、会社の看板があったから売れていた可能性は高いです。

お客様は信頼できる取引ができればいいので、人よりも会社で選んでいることもよくあります。そのことを認識したうえで、独立・開業を行いましょう。

不動産の独立・開業で成功するためのコツ

不動産の独立・開業は魅力的なチャンスですが、成功するためにはいくつかのコツが必要です。

ここでは、不動産の独立・開業で成功するための主要なポイントを解説します。

初期費用を抑える

不動産の独立・開業を考える際、初期費用をできるだけ抑えることが重要です。高額な事務所や装飾、広告費用を最初からかけすぎないように気をつけましょう。

最初は小さめの事務所で開業して、予約制にすることで、初期費用や毎月の固定費を抑えることができます。ビジネスを始めたばかりは収益が不安定なこともあるため、リスクを最小限に抑えるべきです。

独自性をもって独立する

競争の激しい不動産業界で成功するためには、自分の独自性を打ち出すことが大切です。他の不動産業者と何が違うのか、自分の強みを明確にしましょう。

例えば、「1人暮らしをしたい方にお勧めの物件を多く取り扱う」「オシャレな家に住みたい方向けの物件を多く取り扱う」などコンセプトとターゲットを絞ることで、お客様に印象づけることができます。

不動産関係の人脈を大切にする

不動産の独立・開業において、人脈は非常に重要です。人脈を広げることで、不動産の市場や最新情報を入手することができ、事業の拡大・成功につながります。

前職の上司や同僚、お客様などを大事にすることもそうですし、セミナーや研修に参加して新たな人脈を形成することも大事です。

しっかりしたWEBサイトを構築する

現代の不動産業界では、オンラインの存在が極めて重要です。

自分のビジネスを宣伝し、情報を提供するために、しっかりとしたウェブサイトを構築しましょう。使いやすく、信頼性のある印象を与えることがポイントです。

お客様は色んなサイトにアクセスができるので、第一印象が悪いとすぐに離脱してしまうでしょう。

まとめ

本記事では、不動産の独立・開業について詳しく解説しました。

不動産業は最初から売り上げを上げていくのは難しい業界です。しかし、徐々に信頼を勝ち取ることで、稼ぐこともでき自分らしい店を作り上げていくこともできます

不動産での独立・開業に向いている人の特徴

・営業力がある人
・リスクを抑えたい人
・数字に強い人

不動産の独立・開業で成功するためのコツ
・初期費用を抑える
・独自性をもって独立する
・不動産関係の人脈を大切にする
・しっかりしたWEBサイトを構築する

詳細は本文で解説しているので、不動産で独立・開業したい方は参考にしてください。

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この記事の執筆者

フランチャイズ支援歴10年

松田 和也

大阪大学人間科学部卒業後、大手フランチャイズ本部の加盟開発担当として新卒入社。その後SVとして10年間従事し、フランチャイズオーナーの経営指導に携わる。過去100名以上のフランチャイズオーナーを支援し、撤退率3％以下の実績を持つ。2022年1月にいくらやフランチャイズ立ち上げメンバーとして参画。